El nuevo decreto viviendas turísticas Andalucía, Decreto 31/2024, de 29 de enero, introduce modificaciones en la regulación de las viviendas de uso turístico (VUT), apartamentos turísticos y establecimientos hoteleros en Andalucía. Estas reformas buscan mejorar la compatibilidad de la actividad con el entorno urbano, fortalecer el control administrativo y garantizar una mayor transparencia en la prestación de servicios.
1. Nuevas Reglas para Viviendas de Uso Turístico (VUT)
1.1. Declaración Responsable y Compatibilidad Urbanística
Una de las modificaciones más relevantes es la exigencia de una declaración responsable de compatibilidad urbanística. Esto implica que antes de registrar una vivienda como turística, el propietario debe acreditar que la actividad es compatible con la normativa de ordenación del territorio y uso del suelo en su municipio.
Este cambio responde a la necesidad de un mayor control sobre la proliferación de alojamientos turísticos en zonas con una alta concentración de viviendas con este uso. La medida otorga más poder a los ayuntamientos para regular el número y la distribución de estos establecimientos en sus municipios. Además, con esta medida se busca evitar situaciones de colapso en áreas con sobreexplotación del turismo y garantizar la seguridad jurídica de los propietarios y arrendatarios.
1.2. Limitaciones por Normas de Comunidad de Propietarios
El decreto establece que no se podrá destinar una vivienda a uso turístico si los estatutos de la comunidad de propietarios lo prohíben expresamente. Esta medida otorga a los vecinos una mayor capacidad de decisión en la regulación de estos alojamientos dentro de edificios residenciales.
Además, se exige un certificado registral que acredite la inexistencia de limitaciones estatutarias al uso turístico del inmueble. Con esta nueva condición, la administración pretende reforzar la protección de las comunidades de vecinos y disminuir los conflictos que puedan surgir por la actividad turística dentro de inmuebles compartidos. Asimismo, esto refuerza el derecho de los residentes a vivir en un entorno tranquilo y sin las molestias que pueden ocasionar los alquileres turísticos de corta duración.
1.3. Mayor Control de las Empresas Explotadoras
Las viviendas de uso turístico que sean gestionadas por empresas explotadoras deberán inscribirse en el Registro de Turismo de Andalucía con la identificación del titular de la explotación. Esta modificación permite una mayor trazabilidad de las responsabilidades en caso de infracciones y facilita la aplicación de sanciones.
Este punto es clave para evitar la informalidad y asegurar que las empresas gestoras cumplan con los estándares de calidad exigidos en el sector. Además, con este control administrativo se busca evitar fraudes fiscales y reforzar la protección de los turistas, asegurando que los servicios ofrecidos sean acordes a la normativa vigente.
1.4. Definición de Períodos de Actividad
Los propietarios deberán declarar los periodos específicos de actividad de su vivienda turística. Aquellas que operen fuera del tiempo declarado podrán ser sancionadas por ejercicio de actividad clandestina.
Esta medida se implementa con el objetivo de regular la disponibilidad de las viviendas turísticas y evitar su uso ilegal fuera de los periodos establecidos. También permite a las autoridades llevar un mejor control de la oferta y demanda del sector, ajustando la regulación según la estacionalidad y la presión turística en determinadas épocas del año.
2. Cambios en la Regulación de los Apartamentos Turísticos
2.1. Mayor Exigencia en Infraestructura y Servicios
El decreto introduce requisitos más estrictos para la clasificación de apartamentos turísticos en las diferentes categorías de llaves (1, 2 y 3 llaves). Estos incluyen mejoras en las condiciones de habitabilidad, accesibilidad y equipamiento.
Los nuevos estándares buscan garantizar que los apartamentos turísticos ofrezcan un servicio de calidad superior al de una vivienda de uso turístico convencional. Entre las exigencias adicionales se encuentran la instalación de sistemas de climatización, el incremento de la insonorización para evitar molestias a los vecinos y la provisión de mobiliario adecuado para la actividad turística.
Además, los apartamentos turísticos deberán contar con servicio de recepción y atención al cliente, garantizando un mayor nivel de servicio en comparación con las VUT. Este requisito diferencia a los apartamentos turísticos de las viviendas con fines turísticos y busca profesionalizar aún más el sector, asegurando que los huéspedes tengan acceso a asistencia inmediata en caso de incidencias.
2.2. Compatibilidad Urbanística
Al igual que en las VUT, los apartamentos turísticos deberán presentar un informe que acredite la compatibilidad urbanística del establecimiento con el planeamiento municipal.
Esto permitirá a los ayuntamientos regular mejor el crecimiento de este tipo de alojamientos y evitar la saturación en determinadas áreas. También les da la posibilidad de restringir la concesión de licencias en zonas con problemas de masificación turística o déficit de vivienda residencial.
3. Reformas en la Normativa de Establecimientos Hoteleros
3.1. Flexibilización de Categorías y Servicios
Se introducen modificaciones para permitir una mayor flexibilidad en la oferta de servicios, adaptándose a las nuevas tendencias en el sector turístico. Se establecen criterios más actualizados para la clasificación de hoteles en función de la calidad del servicio, más allá del tamaño y la infraestructura.
Ahora, los hoteles podrán ofrecer experiencias personalizadas, incorporando nuevos conceptos de alojamiento que combinen hospitalidad tradicional con innovaciones tecnológicas. También se contempla la posibilidad de adaptar los espacios para atender mejor a diferentes tipos de viajeros, desde turistas de negocios hasta familias o nómadas digitales.
3.2. Regulación de Servicios Digitalizados
Se incorpora la posibilidad de prestar servicios digitalizados en los establecimientos hoteleros, incluyendo el check-in y check-out automatizado, garantizando la modernización del sector sin afectar la experiencia del cliente.
Esta actualización es una respuesta a la creciente demanda de opciones de autoservicio y al auge de las plataformas digitales en la industria hotelera. Con la digitalización de los procesos, se espera reducir los tiempos de espera y mejorar la eficiencia operativa, sin comprometer la calidad del servicio.
4. Plazo de Adaptación y Sanciones
Las viviendas de uso turístico y los apartamentos turísticos ya inscritos en el Registro de Turismo de Andalucía disponen de seis meses para adaptarse a las nuevas normativas. Esto implica la presentación de la declaración responsable de compatibilidad urbanística y la actualización de la titularidad de la explotación.
Las sanciones por incumplimiento de la normativa pueden oscilar desde multas leves hasta muy graves, dependiendo de la gravedad de la infracción. En los casos más graves, la actividad puede ser clausurada y la vivienda retirada del Registro de Turismo.
El Decreto 31/2024 supone un paso adelante en la regulación del turismo en Andalucía, garantizando una mayor compatibilidad urbanística, un mayor control sobre la actividad de alquiler turístico y una regulación más clara para las comunidades de propietarios y administraciones locales. Con estas medidas, la Junta de Andalucía busca un equilibrio entre la actividad turística y la convivencia en las ciudades, protegiendo tanto a residentes como a los visitantes. La nueva normativa refuerza la seguridad jurídica, mejora la calidad del servicio turístico y permite una regulación más eficiente del mercado inmobiliario en el sector turístico.
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