Declarar alquiler vacacional

Guía Definitiva para Declarar tu Alquiler Vacacional en España en 2025

El alquiler vacacional se ha convertido en una opción cada vez más popular para propietarios que buscan obtener ingresos adicionales al rentar sus inmuebles a turistas y viajeros. Sin embargo, junto con las ventajas económicas que ofrece, también conlleva una serie de responsabilidades fiscales que no pueden ser ignoradas. Declarar correctamente los ingresos generados por este tipo de alquiler no solo es una obligación legal, sino también una estrategia clave para garantizar la estabilidad y continuidad del negocio.

¿Por qué es crucial declarar los ingresos de tu alquiler vacacional?

Muchos propietarios desconocen que los ingresos obtenidos por el alquiler turístico deben ser reportados a la Agencia Tributaria y que existen diferentes impuestos que pueden aplicarse dependiendo de las características del alquiler. No declarar estos ingresos puede dar lugar a sanciones económicas considerables, inspecciones fiscales e incluso problemas legales que podrían afectar la viabilidad del negocio.

Además, con la digitalización del sector y la creciente regulación de las plataformas de alquiler, las autoridades fiscales tienen un mayor control sobre las operaciones realizadas a través de sitios como Airbnb, Booking o Vrbo. Desde la obligatoriedad de reportar la actividad hasta la implementación de modelos fiscales específicos, el margen para la evasión fiscal es cada vez menor.

Beneficios de cumplir con las obligaciones fiscales y evitar sanciones

Cumplir con las normativas fiscales no solo permite evitar multas, sino que también ofrece múltiples ventajas para los propietarios de alquileres vacacionales:

1. Seguridad legal y tranquilidad: Tener los ingresos declarados correctamente minimiza el riesgo de auditorías fiscales y sanciones imprevistas.
2. Optimización de gastos mediante deducciones fiscales: La declaración permite deducir ciertos gastos asociados al alquiler, como mantenimiento, suministros, comisiones de plataformas y seguros, reduciendo así la carga impositiva.
3. Acceso a beneficios y protección legal: Al operar dentro de la legalidad, los propietarios pueden acceder a garantías jurídicas en caso de disputas con inquilinos o problemas contractuales.
4. Mejor gestión financiera del negocio: Llevar un control adecuado de los ingresos y gastos facilita la planificación a largo plazo, permitiendo optimizar la rentabilidad del alquiler vacacional.
5. Evitar sanciones y problemas con la Agencia Tributaria: Las multas por no declarar los ingresos pueden ser elevadas, además de generar problemas adicionales como embargos o bloqueos de cuentas bancarias en casos extremos.

En definitiva, cumplir con las obligaciones fiscales es un paso esencial para garantizar la sostenibilidad del alquiler vacacional y aprovechar al máximo sus beneficios sin preocupaciones. A lo largo de esta guía, exploraremos en detalle todo lo que necesitas saber para declarar correctamente tu alquiler turístico y operar con total seguridad.

¿Qué se considera Alquiler Vacacional?

El alquiler vacacional es una modalidad de arrendamiento de corta estancia que permite a los propietarios rentar su vivienda a turistas y viajeros por periodos limitados, generalmente inferiores a 31 días. Este tipo de alquiler ha experimentado un gran auge en los últimos años gracias a plataformas digitales como Airbnb, Booking o Vrbo, que han facilitado el acceso de los propietarios al mercado turístico.

Sin embargo, a diferencia del alquiler tradicional, el alquiler vacacional está sujeto a normativas específicas que varían según la comunidad autónoma y que regulan aspectos como licencias, impuestos y obligaciones fiscales.

Concepto y Características Principales

El alquiler vacacional se define como el arrendamiento temporal de una vivienda completamente amueblada y equipada para el uso turístico de manera habitual y con fines lucrativos. Sus principales características son:

1. Duración corta: La estancia de los huéspedes suele ser de días o semanas, rara vez supera el mes.
2. Finalidad turística: La vivienda se alquila a personas que buscan alojamiento temporal por motivos de ocio, trabajo o vacaciones.
3. Servicios complementarios: Puede incluir limpieza, cambio de ropa de cama, atención al cliente y otras comodidades similares a las de un hotel.
4. Regulación específica: Cada comunidad autónoma en España tiene sus propios requisitos en cuanto a licencias, registros y normativas.
5. Plataformas de intermediación: La mayoría de los alquileres vacacionales se gestionan a través de plataformas digitales, lo que implica ciertas obligaciones fiscales y de reporte a la Agencia Tributaria.

Diferencias entre Alquiler Vacacional y Otros Tipos de Arrendamientos

Es importante diferenciar el alquiler vacacional de otras formas de arrendamiento, ya que cada una tiene regulaciones y obligaciones fiscales distintas.

La principal diferencia radica en el propósito del alquiler y la regulación aplicable. Mientras que un alquiler de larga estancia está diseñado para ser la residencia habitual del inquilino y está amparado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el alquiler vacacional está sujeto a normativas turísticas específicas que exigen licencias y cumplen con impuestos distintos.

Asimismo, si un alquiler se ofrece con servicios adicionales propios de la hostelería, como limpieza periódica, recepción de clientes o catering, puede ser considerado una actividad económica y, por lo tanto, estar sujeto al IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), en lugar de tributar únicamente en el IRPF.

En conclusión, conocer las diferencias entre estos tipos de alquiler es fundamental para operar dentro de la legalidad y elegir el modelo que mejor se adapte a las necesidades del propietario y del mercado. En los siguientes apartados, profundizaremos en las obligaciones fiscales que afectan a los alquileres vacacionales y cómo gestionarlas correctamente.

Obligaciones fiscales para propietarios de alquileres vacacionales:

Operar un alquiler vacacional en España no solo implica la gestión del alojamiento y la atención a los huéspedes, sino también el cumplimiento de una serie de obligaciones fiscales y legales. Estas normativas varían según la comunidad autónoma, pero existen aspectos generales que todos los propietarios deben cumplir para evitar sanciones y operar dentro de la legalidad.

A continuación, detallamos los principales requisitos que deben atender los propietarios de viviendas turísticas en España.

Registro y Licencias: Requisitos Legales para Operar un Alquiler Vacacional en España

Para poder alquilar una vivienda con fines turísticos, es necesario cumplir con las normativas locales y obtener las licencias correspondientes. Cada comunidad autónoma en España establece sus propios requisitos, pero en general, los pasos a seguir son los siguientes:

1. Solicitar la licencia de alquiler turístico
   • Es obligatoria en la mayoría de comunidades autónomas y se obtiene en el ayuntamiento o consejería de turismo correspondiente.
   • Algunas regiones han limitado el número de licencias disponibles, por lo que es importante verificar la normativa local antes de iniciar la actividad.
2. Inscripción en el Registro de Viviendas Turísticas
   • Una vez obtenida la licencia, se debe registrar la propiedad en el Registro de Turismo de la Comunidad Autónoma.
   • Al registrarse, se asigna un número de identificación que deberá incluirse en anuncios y plataformas de alquiler.
3. Cumplimiento de normativas de habitabilidad y seguridad
   • Disponer de cédula de habitabilidad o documento equivalente.
   • Cumplir con normativas de seguridad, como detectores de humo y extintores en algunas comunidades.
   • Algunas ciudades exigen cumplir con limitaciones urbanísticas, como no superar un número máximo de días al año en alquiler.
4. Comunicación de huéspedes a la Policía o Guardia Civil
   • En España, los propietarios están obligados a registrar y comunicar los datos de los huéspedes a las autoridades mediante la plataforma Hospederías de la Policía Nacional o Guardia Civil.

💡 Consejo: Antes de alquilar, es recomendable consultar la normativa específica de la comunidad autónoma para asegurarse de que se cumplen todos los requisitos.

Declaración de Ingresos: Cómo y Cuándo Declarar los Ingresos Obtenidos

Los ingresos obtenidos por el alquiler vacacional deben ser declarados a la Agencia Tributaria en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o en el Impuesto sobre Sociedades (IS), dependiendo de si el propietario es una persona física o jurídica.

1. Declaración en el IRPF (Personas Físicas)
   • Los ingresos se incluyen en la declaración de la renta anual como rendimientos del capital inmobiliario.
   • Solo se pueden deducir gastos proporcionales a los días que la vivienda ha estado en alquiler (suministros, reparaciones, seguros, IBI, etc.).
   • Si se ofrecen servicios adicionales, como limpieza periódica o cambio de sábanas, Hacienda podría considerar que se trata de una actividad económica y exigir su declaración como tal.
2. Declaración en el Impuesto sobre Sociedades (Empresas o Autónomos)
   • Si el alquiler vacacional se gestiona como una actividad empresarial, los ingresos tributan en el Impuesto sobre Sociedades o en el Impuesto sobre la Renta de los Autónomos (IRPF) en caso de profesionales individuales.
   • Se deben llevar registros contables y presentar declaraciones trimestrales de ingresos y gastos.
3. Modelo 179 (Plataformas de Alquiler)
   • Hasta 2023, las plataformas de alquiler como Airbnb o Booking debían informar a Hacienda sobre las transacciones mediante el Modelo 179.
   • Actualmente, este modelo ha sido sustituido por el Modelo 238, que exige a las plataformas digitales reportar información detallada sobre los alquileres.

💡 Consejo: Para evitar problemas con Hacienda, se recomienda llevar un control detallado de los ingresos y consultar con un asesor fiscal para determinar la mejor forma de tributación.

IVA y Otros Impuestos: Impuestos Aplicables y Posibles Exenciones

Dependiendo de si se ofrecen servicios adicionales al alquiler, puede haber diferencias en la aplicación del IVA y otros tributos.

1. ¿Debe el alquiler vacacional pagar IVA?
   • NO se aplica IVA si se alquila únicamente la vivienda, sin servicios propios de la industria hotelera.
   • SÍ se aplica IVA (10%) si el propietario ofrece servicios similares a los de un hotel (limpieza regular, cambio de sábanas, recepción 24h, etc.).
   • SÍ se aplica IVA (21%) en caso de que una empresa gestione el alquiler con servicios adicionales y lo facture como actividad empresarial.
2. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
   • Se debe seguir pagando el IBI anualmente, como en cualquier otra vivienda.
   • En algunas ciudades, el IBI puede ser más alto si la vivienda se usa con fines turísticos.
3. Tasas municipales y autonómicas
   • Algunas ciudades han implementado tasas turísticas, como ocurre en Barcelona o Baleares.
   • Se recomienda revisar la normativa municipal para conocer si existen tasas adicionales.
4. Modelo 210: Tributación para no residentes
   • Si el propietario no reside en España, debe declarar los ingresos por alquiler mediante el Modelo 210, aplicando una retención del 19% para residentes en la UE y del 24% para el resto de países.

Gastos deducibles en el alquiler vacacional:

Listado de Gastos deducibles en el alquiler vacacional que pueden reducir la carga fiscal, como mantenimiento, suministros y comisiones de plataformas.​

Procedimientos y Modelos Fiscales Relevantes para el Alquiler Vacacional

La fiscalidad del alquiler vacacional en España ha evolucionado en los últimos años con el objetivo de mayor control y transparencia en la tributación de los ingresos generados por los propietarios. Parte de este control se ha ejercido a través de modelos fiscales específicos que afectan tanto a los propietarios como a las plataformas intermediarias (Airbnb, Booking, Vrbo, etc.).

A continuación, explicamos los modelos fiscales clave que regulan la actividad del alquiler vacacional en España.

Modelo 179: Declaración de Operaciones de Arrendamiento Turístico

¿Qué es el Modelo 179?

El Modelo 179 era una declaración informativa que las plataformas digitales intermediarias (como Airbnb o Booking) debían presentar a la Agencia Tributaria. Su objetivo era proporcionar información sobre los alquileres turísticos realizados a través de sus plataformas para mejorar el control fiscal y prevenir la evasión de impuestos.

¿Quién debía presentarlo?

Este modelo no lo presentaban los propietarios, sino que era obligatorio para las plataformas intermediarias que facilitaban el alquiler vacacional en España.

Información que recogía el Modelo 179

Cada trimestre, las plataformas de alquiler vacacional debían informar a Hacienda sobre:
✅ Identidad del anfitrión o propietario (nombre, NIF o NIE).
✅ Identidad del huésped o inquilino.
✅ Dirección exacta de la vivienda alquilada.
✅ Importe del alquiler y fechas de estancia.
✅ Número de días de ocupación.
✅ Forma de pago utilizada.

Esto permitía a la Agencia Tributaria cruzar datos y verificar si los propietarios declaraban correctamente sus ingresos por alquiler vacacional en su declaración de la renta (IRPF) o en el Impuesto sobre Sociedades (IS).

Finalización del Modelo 179

El Modelo 179 quedó derogado a partir del 2024 y ha sido reemplazado por un nuevo modelo fiscal: el Modelo 238, que introduce cambios importantes en la forma en que las plataformas digitales deben reportar la información fiscal de los alquileres turísticos.

📌 Modelo 238: Nueva Declaración de Plataformas Digitales sobre Alquileres

¿Qué es el Modelo 238?

El Modelo 238 es la nueva obligación fiscal que sustituye al antiguo Modelo 179. Se ha implementado para cumplir con la Directiva Europea DAC7, que busca mejorar la transparencia y el control fiscal de las operaciones realizadas a través de plataformas digitales.

Este nuevo modelo no solo afecta al alquiler vacacional, sino que también se aplica a otras actividades económicas gestionadas a través de plataformas digitales, como la venta de productos o la prestación de servicios en marketplaces.

¿Quién está obligado a presentar el Modelo 238?

El Modelo 238 debe ser presentado por las plataformas digitales que intermedian en la oferta de servicios o productos dentro de la Unión Europea. Esto incluye:
✅ Plataformas de alquiler vacacional (Airbnb, Booking, Vrbo, etc.).
✅ Marketplaces de venta de productos (eBay, Wallapop, Amazon, etc.).
✅ Plataformas de servicios digitales (Uber, Glovo, Fiverr, etc.).

Información que debe reportar el Modelo 238

Las plataformas digitales deben informar a la Agencia Tributaria de:
✅ Identificación del propietario o anfitrión (nombre, NIF/NIE o pasaporte).
✅ Ubicación exacta de la propiedad alquilada.
✅ Importe total recibido por el alquiler.
✅ Número de reservas realizadas en el año fiscal.
✅ Número de días que la vivienda ha estado en alquiler.
✅ Forma de pago utilizada y método de cobro.

Principales diferencias entre el Modelo 179 y el Modelo 238

¿Cómo afecta el Modelo 238 a los propietarios de alquiler vacacional?

🔹 Mayor control fiscal: Hacienda tendrá más datos sobre las propiedades alquiladas, lo que reduce las posibilidades de evasión fiscal.
🔹 Menos margen para no declarar ingresos: Dado que la Agencia Tributaria recibirá información detallada de los alquileres, los propietarios que no declaren sus ingresos estarán más expuestos a inspecciones y sanciones.
🔹 Posible retención de impuestos: En algunos casos, las plataformas podrían verse obligadas a retener impuestos sobre los ingresos de los anfitriones si no están correctamente registrados en el sistema fiscal.

Obligaciones Adicionales para Propietarios de Alquiler Vacacional

Para operar un alquiler vacacional en España de forma legal, los propietarios deben cumplir con dos obligaciones clave:

Licencias y registros:

• Es obligatorio obtener una licencia turística en la mayoría de comunidades autónomas.
• La vivienda debe inscribirse en el Registro de Viviendas Turísticas, obteniendo un número que debe aparecer en los anuncios.
• Algunas regiones exigen cumplir con requisitos adicionales de habitabilidad y seguridad, como seguros de responsabilidad civil o detectores de humo.

Comunicación de huéspedes a las autoridades:

• Los propietarios deben registrar a todos los huéspedes mayores de 16 años y enviar sus datos a la Policía Nacional o la Guardia Civil dentro de las 24 horas posteriores a su llegada.
• Es obligatorio darse de alta en la plataforma de Hospederías de la Policía Nacional o Guardia Civil para realizar la comunicación de datos.
• Los datos que se deben enviar incluyen nombre, documento de identidad, fecha de nacimiento y duración de la estancia.

Sanciones por incumplimiento:

• No contar con licencia turística puede acarrear multas de hasta 600.000€.
• No comunicar los huéspedes puede generar sanciones de hasta 30.000€.
• No incluir el número de registro en los anuncios puede ser sancionado con hasta 10.000€.

Cumplir con estas Obligaciones Adicionales para Propietarios de Alquiler Vacacional evita sanciones y mejora la seguridad y transparencia del alquiler vacacional, garantizando una gestión profesional y legal.

Consecuencias de No Declarar Correctamente un Alquiler Vacacional

No declarar correctamente los ingresos obtenidos a través del alquiler vacacional puede generar graves consecuencias económicas, legales y operativas para los propietarios. Con el aumento del control por parte de la Agencia Tributaria y la implementación de nuevas normativas, la probabilidad de que las autoridades detecten irregularidades ha crecido significativamente.

A continuación, analizamos las principales consecuencias de no cumplir con las obligaciones fiscales.

1. Posibles Sanciones Económicas y Legales

La Agencia Tributaria en España dispone de herramientas avanzadas para detectar alquileres vacacionales no declarados, incluyendo el cruce de datos con plataformas digitales como Airbnb, Booking y Vrbo, el Modelo 238, inspecciones fiscales y denuncias de terceros.

Si Hacienda detecta que un propietario no ha declarado sus ingresos por alquiler vacacional, puede imponer sanciones económicas severas, además de exigir el pago de impuestos atrasados con intereses de demora.

Sanciones según la gravedad de la infracción:

Ejemplo práctico:

• Un propietario obtiene 20.000€ al año por su alquiler vacacional y no lo declara.
• Hacienda lo detecta e impone una multa del 50% al 100%, lo que podría traducirse en una sanción de entre 10.000€ y 20.000€, además de obligarle a pagar el impuesto correspondiente con intereses.

Otras sanciones legales

• Inspección y cierre del alquiler vacacional: Si la infracción se considera grave o reiterada, las autoridades pueden ordenar el cierre de la actividad.
• Bloqueo de cuentas bancarias: Si el propietario no paga la deuda tributaria, Hacienda puede embargar cuentas, bienes o ingresos futuros.
• Delito fiscal: Si el importe defraudado supera los 120.000€ en un año, el caso se considera un delito penal, con penas de prisión de 1 a 5 años.

💡 Consejo: Para evitar sanciones, se recomienda declarar todos los ingresos y aprovechar las deducciones fiscales disponibles para minimizar la carga tributaria.