Alquiler por habitaciones normativa

El alquiler por habitaciones se ha convertido en una de las modalidades más demandadas del mercado inmobiliario en España, especialmente en comunidades como Andalucía, donde ciudades universitarias como Sevilla, Granada o Málaga experimentan una alta rotación de inquilinos jóvenes y temporales. La creciente movilidad laboral, el aumento del precio de los alquileres y la búsqueda de soluciones habitacionales más flexibles han impulsado este modelo, tanto para propietarios como para arrendatarios.

En este contexto, el año 2025 trae consigo importantes novedades legales que afectan directamente a quienes alquilan o desean alquilar habitaciones dentro de una vivienda. A nivel estatal, la nueva Ley de Vivienda ha introducido cambios significativos, pero es en el ámbito autonómico —como en el caso de Andalucía— donde muchos propietarios encuentran dudas sobre requisitos, obligaciones fiscales, licencias o límites legales.

En este artículo te explicamos, de forma clara y actualizada, qué dice la normativa sobre el alquiler por habitaciones en Andalucía, los requisitos legales que debes cumplir, cómo afectan los cambios recientes de 2025 y qué tipo de sanciones pueden aplicarse si no se respeta la legislación. Si estás pensando en alquilar una habitación o ya lo haces, esta guía es para ti.

¿Qué es el Alquiler por Habitaciones y por qué está en auge?

El alquiler por habitaciones es una modalidad de arrendamiento en la que un propietario o titular de una vivienda alquila una o varias habitaciones individuales dentro de su propio inmueble, normalmente con derecho al uso compartido de zonas comunes como la cocina, el baño o el salón.

Diferencias con el alquiler de vivienda completa

La principal diferencia con el alquiler de una vivienda completa radica en que en este último el inquilino tiene derecho exclusivo sobre todo el inmueble, mientras que en el alquiler por habitaciones convive con otras personas, ya sean otros inquilinos o el propio propietario.

Además, la regulación legal también varía:

• El alquiler de vivienda completa suele estar regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su totalidad.
• El alquiler de habitaciones se considera un arrendamiento de uso distinto de vivienda habitual, y por tanto se rige por el Código Civil y la libertad de pacto entre las partes, salvo en determinados casos que impliquen uso turístico o temporal regulado.

Esto lo convierte en un terreno más flexible, pero también más expuesto a vacíos legales, lo que ha motivado las últimas reformas normativas.

Tipologías de inquilinos en el alquiler por habitaciones

Este modelo es especialmente común entre:

• Estudiantes universitarios, nacionales e internacionales.
• Trabajadores desplazados o temporales, como sanitarios, empleados en prácticas o personal de temporada.
• Nómadas digitales o profesionales remotos que buscan estancias medias o largas sin asumir el coste de una vivienda entera.
• Personas en proceso de transición, como divorciados o quienes han cambiado recientemente de ciudad.

La temporalidad y la flexibilidad son dos factores clave que explican el auge de esta modalidad, junto con el hecho de que permite a los propietarios maximizar la rentabilidad de su vivienda sin necesidad de alquilarla completamente.

Marco Legal del Alquiler por Habitaciones en España (2025)

El alquiler por habitaciones en España se encuentra en una especie de “zona gris” legal que ha comenzado a definirse mejor con la llegada de nuevas normativas, especialmente tras la aprobación de la Ley de Vivienda en 2023, y sus ajustes progresivos hasta 2025. Aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula los alquileres de vivienda habitual, el alquiler de habitaciones no se contempla expresamente en esta ley, lo que ha generado incertidumbre para muchos propietarios.

¿Qué dice la legislación nacional?

La normativa estatal establece que:

• El alquiler de habitaciones, cuando no se alquila toda la vivienda, no se considera arrendamiento de vivienda habitual según el artículo 2 de la LAU.
• Por tanto, este tipo de contrato se rige por el Código Civil, lo que otorga mayor libertad de pactos entre las partes pero también menos garantías legales para el inquilino, y más deber de información para el arrendador.
• A partir de 2025, las nuevas medidas introducidas buscan mayor transparencia y control, incluyendo:
  • Límites a los precios en zonas tensionadas (cuando aplican).
  • Obligación de declarar los ingresos por habitación en el IRPF.
  • Control de contratos temporales, evitando abusos en alquileres encubiertos como turísticos.

Este tipo de alquiler no suele exigir un contrato mínimo de un año (como en la vivienda habitual), pero debe firmarse por escrito e incluir claramente los derechos y deberes del inquilino.

Contrato de habitación vs. contrato de vivienda habitual

A efectos prácticos y legales, un contrato de alquiler de habitación debe contemplar aspectos específicos:

• La habitación concreta que se alquila.
• Las zonas comunes disponibles para el inquilino.
• Servicios incluidos (agua, luz, wifi, limpieza…).
• Duración del contrato.
• Condiciones de prórroga o rescisión anticipada.

El propietario no puede ceder el uso completo de la vivienda en este tipo de arrendamiento, solo la parte proporcional o compartida. Tampoco se le exige, a priori, la misma carga regulatoria que si ofreciera su vivienda como un alquiler turístico… aunque aquí es donde entra el papel de las comunidades autónomas, como Andalucía.

Normativa Específica en Andalucía para el Alquiler por Habitaciones

Aunque el alquiler por habitaciones tiene una regulación general a nivel estatal, son las comunidades autónomas las que imponen requisitos adicionales, especialmente cuando el alquiler se acerca a usos turísticos o de corta duración. En Andalucía, esta diferenciación es clave, ya que muchas viviendas utilizadas para alquilar habitaciones podrían estar sujetas a la normativa de viviendas con fines turísticos (VFT) si se dan ciertas condiciones.

¿Qué dice la Junta de Andalucía?

Según la Consejería de Turismo, Cultura y Deporte de la Junta de Andalucía, se considera vivienda con fines turísticos (VFT) aquella que:

• Se publicita o promociona en canales de oferta turística (portales como Airbnb, Booking, etc.).
• Se ofrece de manera habitual y con fines lucrativos.
• Se alquila por periodos cortos de tiempo (días o semanas).

En estos casos, el alquiler por habitaciones podría estar sujeto a inscripción obligatoria en el Registro de Turismo de Andalucía, siempre que el uso turístico sea claro y frecuente. La normativa no exige el registro si se alquila a un único inquilino o si se arrienda la vivienda por meses o cursos académicos, con contrato de uso distinto de vivienda habitual.

¿Es necesario registrar la vivienda como turística?

Dependerá del tipo de alquiler que realices:

Esto significa que, si estás alquilando habitaciones con fines no turísticos, no necesitas registrarte como VFT, pero sí debes cumplir otras obligaciones legales, como declarar ingresos, redactar contrato, cumplir con normas de habitabilidad y, en algunos casos, comunicar los datos del inquilino a la policía.

Casos en los que aplica la normativa de viviendas con fines turísticos (VFT)

Para que tu vivienda sea considerada como vivienda con fines turísticos, deben darse dos condiciones:

1. Que se alquile de forma habitual con fines turísticos.
2. Que se realice promoción u oferta comercial, incluso a través de redes sociales.

Si alquilas por habitaciones durante cortas estancias y a diferentes personas, sin que la vivienda sea tu residencia habitual, puedes estar incurriendo en una actividad que requiere:

• Licencia municipal.
• Alta en el Registro de Turismo de Andalucía.
• Cumplimiento de requisitos técnicos y de seguridad.

Régimen sancionador en caso de incumplimiento

La Junta de Andalucía contempla sanciones económicas si un propietario alquila su vivienda (o habitaciones dentro de ella) sin cumplir con la normativa turística cuando le resulta aplicable.

Las multas pueden ir desde:

• 2.000 a 18.000 euros por no registrar una vivienda en el registro de turismo cuando sea obligatorio.
• Sanciones adicionales si se detecta fraude fiscal o promoción engañosa.

Por tanto, si tienes dudas sobre si tu caso se ajusta al uso turístico o no, lo recomendable es:

• Consultar con la Delegación de Turismo correspondiente.
• Analizar la habitualidad del alquiler, el canal de promoción y el tipo de contrato que se está firmando.

Requisitos para Alquilar Habitaciones Legalmente en Andalucía

Alquilar habitaciones en una vivienda puede parecer una opción sencilla y rentable, pero hacerlo de forma legal requiere cumplir con una serie de requisitos técnicos, contractuales, fiscales y administrativos, especialmente en comunidades como Andalucía, donde existe una regulación específica cuando el alquiler adquiere un carácter habitual o turístico.

1. Contrato por Escrito: Obligatorio y Detallado

Aunque la ley no impone un modelo oficial, se recomienda encarecidamente formalizar un contrato de alquiler por habitación que recoja de manera clara:

• La habitación concreta que se alquila (puede incluir plano o número).
• Acceso y uso permitido a zonas comunes.
• Servicios incluidos (luz, agua, internet, limpieza…).
• Monto y forma de pago del alquiler y de la fianza.
• Duración del contrato y condiciones de rescisión.
• Normas de convivencia o limitaciones de uso.

Este contrato se rige por el Código Civil, no por la LAU, y ofrece mayor libertad de pactos entre propietario e inquilino. Es especialmente importante si alquilas varias habitaciones en la misma vivienda.

2. Condiciones Mínimas de Habitabilidad

Las habitaciones alquiladas deben cumplir con los requisitos de salubridad, espacio y habitabilidad establecidos en la normativa andaluza:

• Ventilación natural (ventanas al exterior o patios ventilados).
• Mínimo de metros cuadrados útiles, normalmente superiores a 6-7 m².
• Acceso a un baño completo, aunque sea compartido.
• Zonas comunes en condiciones de seguridad (cocina, salón…).
• Vivienda con cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.

Además, si hay más de tres personas no emparentadas conviviendo, puede considerarse una unidad susceptible de inspección sanitaria o urbanística.

3. Comunicación a la Policía: Parte de Viajeros

Desde 2015, es obligatorio que los arrendadores de habitaciones comuniquen los datos de los inquilinos a la Policía o Guardia Civil, igual que los establecimientos hoteleros. Para cumplir con esta obligación debes:

• Darse de alta en el sistema de partes de viajeros (https://webpol.policia.es/e-hotel/).
• Solicitar copia del DNI o pasaporte del inquilino.
• Cumplir con los plazos de notificación (24h tras el ingreso).

Esto aplica tanto a alquileres de corta como de larga duración, especialmente si alquilas varias habitaciones a distintas personas no relacionadas entre sí.

4. Declaración de Ingresos y Obligaciones Fiscales

El arrendador está obligado a:

• Declarar los ingresos obtenidos por el alquiler en su IRPF (renta).
• Emitir factura si ofrece servicios adicionales (limpieza semanal, sábanas, etc.).
• Determinar si debe aplicar IVA (normalmente no aplica si es alquiler de habitación sin servicios complementarios).
• En algunos casos, si el alquiler se considera una actividad económica, puede ser necesario darse de alta en Hacienda y en la Seguridad Social.

TIP: Alquilar una sola habitación en tu vivienda habitual no suele considerarse actividad económica. Pero si alquilas varias y con servicios añadidos, podrías estar obligado a tributar como negocio.

5. Licencias o Comunicaciones Municipales

Aunque en la mayoría de municipios andaluces no se requiere una licencia específica para alquilar habitaciones, algunas localidades pueden exigir:

• Comunicación de inicio de actividad.
• Cumplimiento de la ordenanza de convivencia o usos residenciales.
• Certificados de eficiencia energética o seguridad en instalaciones (gas, electricidad).

Consulta en tu ayuntamiento si existen reglamentos locales que afecten a tu caso concreto.

Cambios Clave en 2025 que Afectan al Alquiler por Habitaciones

El año 2025 ha traído modificaciones importantes en el marco legal del alquiler en España. Aunque la mayoría de las medidas de la Ley de Vivienda se pensaron para el alquiler de viviendas completas, también impactan directamente al alquiler por habitaciones, sobre todo en lo relativo a zonas tensionadas, control de precios, fiscalidad y servicios repercutibles al inquilino. A continuación, te resumimos los principales cambios que debes tener en cuenta si alquilas habitaciones en Andalucía.

1. Limitación de precios en Zonas Tensionadas

Una de las medidas más relevantes de la Ley de Vivienda es la posibilidad de declarar ciertas áreas como zonas de mercado residencial tensionado. Esta figura permite que las administraciones autonómicas —como la Junta de Andalucía— limiten el crecimiento de los precios del alquiler.

¿Aplica al alquiler por habitaciones?
Sí, si el alquiler es habitual y reiterado, y especialmente si el arrendador es un gran tenedor (más de 5 viviendas). En ese caso, los precios del alquiler por habitación podrían estar sujetos a:

• Topes de rentas, referenciados a un índice oficial estatal.
• Obligación de mantener los precios anteriores si el contrato se renueva.

Aunque aún no se ha aplicado en todas las provincias andaluzas, ciudades como Málaga o Sevilla podrían entrar en revisión por la presión de la demanda y los precios al alza.

2. Nuevas exigencias en los contratos temporales

Otro cambio importante en 2025 afecta a los contratos de arrendamiento de temporada (los más habituales en el alquiler por habitaciones).

Ahora, para que un contrato sea considerado realmente temporal y no un alquiler habitual encubierto, debe:

• Justificar la temporalidad (por estudios, trabajo, tratamiento médico, etc.).
• Indicar la causa en el contrato con documentación adjunta.
• Evitar cláusulas ambiguas que prolonguen el uso indefinidamente.

Esto afecta especialmente a propietarios que alquilan a estudiantes, trabajadores desplazados o personas en tránsito, que hasta ahora firmaban contratos genéricos sin justificar la estancia temporal. Si no se acredita adecuadamente, el contrato podría considerarse de vivienda habitual y estar sujeto a mayores obligaciones legales.

3. Mayor control sobre los gastos repercutibles al inquilino

Una novedad que muchos propietarios desconocen es que ya no se pueden repercutir ciertos gastos de forma libre al inquilino si no están debidamente justificados y especificados por contrato.

En el alquiler por habitaciones esto significa que:

• Los gastos de suministros deben ir detallados y desglosados (agua, luz, gas, internet…).
• No se puede cobrar una cantidad fija mensual arbitraria si no se basa en el consumo real o pactado.
• En zonas tensionadas, el total del alquiler (incluidos servicios) no puede superar ciertos límites.

Esta medida busca evitar abusos en los que los inquilinos pagaban más por gastos que por el propio alquiler, y obliga a los propietarios a ser transparentes y precisos en la redacción del contrato.

4. Incentivos fiscales solo si se cumple la normativa

En 2025, se mantienen algunas deducciones fiscales por alquiler de vivienda, pero solo si:

• El contrato está legalmente formalizado y registrado (en su caso).
• El propietario declara los ingresos correctamente en el IRPF.
• El inmueble cumple con los requisitos de eficiencia energética mínimos.

Esto afecta a los arrendadores de habitaciones que pretendan aplicar reducciones fiscales: no será posible hacerlo si no se demuestra legalidad y trazabilidad del contrato.

El alquiler por habitaciones ya no es un terreno sin ley. Las reformas de 2025 imponen más control, más transparencia y más documentación, tanto en precios como en contratos y fiscalidad. Para evitar sanciones o litigios, es esencial que el arrendador en Andalucía actualice sus contratos, declare correctamente sus ingresos y adapte su modelo de alquiler a la legalidad vigente.

Ejemplo: En algunas zonas de Alemania y Austria, se han creado centros culturales o espacios comunitarios con fondos procedentes de la tasa turística.

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