Precio de Licencia para Alquiler Vacacional

El Precio de Licencia para Alquiler Vacacional es una de las principales dudas entre quienes desean rentabilizar su vivienda ofreciendo estancias turísticas de corta duración. Antes de publicar tu propiedad en plataformas como Airbnb o Booking, es obligatorio cumplir con la normativa autonómica y obtener la autorización correspondiente.

Si estás pensando en alquilar tu vivienda a turistas en estancias cortas, necesitas una licencia para alquiler vacacional, también conocida como licencia turística o licencia VUT (Vivienda de Uso Turístico). Este permiso es obligatorio en la mayoría de comunidades autónomas, especialmente en regiones como Andalucía, y su obtención está regulada por una normativa específica que puede variar según la provincia.

La licencia turística acredita que un inmueble cumple con los requisitos legales, técnicos y administrativos necesarios para ser alquilado con fines vacacionales. Su función principal es garantizar que la vivienda ofrece condiciones adecuadas de habitabilidad, seguridad y transparencia para el huésped, además de facilitar el control por parte de la administración pública sobre la actividad turística.

Operar sin esta licencia puede suponer sanciones económicas importantes, con multas que pueden alcanzar hasta los 60.000 euros, dependiendo del grado de incumplimiento y la normativa autonómica vigente.

Esta obligación legal responde a tres objetivos fundamentales:

• Proteger al consumidor turístico,
• Garantizar una competencia leal entre alojamientos regulados y no regulados,
• Y controlar el crecimiento del turismo en zonas con alta presión inmobiliaria.

Por tanto, tener una licencia en regla no solo es un requisito legal, sino también una garantía de profesionalidad y seguridad para el propietario y los huéspedes.

Marco normativo y requisitos generales

2.1. Normativa por comunidades autónomas – Enfoque en Andalucía

La normativa que regula el alquiler vacacional en España depende de cada comunidad autónoma, por lo que los requisitos, el procedimiento y el coste de la licencia pueden variar considerablemente de una región a otra. En este artículo nos centramos en Andalucía, una de las comunidades con mayor número de viviendas turísticas registradas.

Desde el año 2016, Andalucía regula esta actividad a través del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, que establece las condiciones mínimas para que una vivienda pueda destinarse a fines turísticos. Posteriormente, este decreto fue modificado por el Decreto 13/2020, que introdujo ajustes en el procedimiento de inscripción, las condiciones de habitabilidad, y la categorización de las viviendas.

Según Idealista y Certicalia, el proceso está gestionado por la Consejería de Turismo de la Junta de Andalucía, que exige el cumplimiento de ciertos requisitos técnicos y administrativos antes de permitir la explotación turística de un inmueble.

Una modificación destacada reciente, publicada en el BOJA (Boletín Oficial de la Junta de Andalucía), establece mayores exigencias en términos de sostenibilidad y control de densidad de VUTs en ciertas zonas, especialmente en ciudades como Málaga. En municipios con alta presión turística, los ayuntamientos están habilitados para aplicar moratorias o restricciones urbanísticas adicionales, como ocurre en Córdoba capital y Sevilla.

Resumen normativo para Andalucía:

• Decreto 28/2016 de viviendas con fines turísticos.
• Modificado por el Decreto 13/2020.
• Normas específicas adicionales pueden dictarse a nivel municipal.
• La Junta de Andalucía gestiona el registro y supervisión de estas licencias.

2.2. Requisitos comunes

Aunque los detalles varían ligeramente según la comunidad autónoma y el municipio, la mayoría de las administraciones exigen el cumplimiento de una serie de requisitos comunes para conceder la licencia de alquiler vacacional, los principales son:

1. Declaración responsable

El proceso comienza con la presentación de una declaración responsable ante el Registro de Turismo de Andalucía. Este documento acredita que el propietario cumple todos los requisitos exigidos y se compromete a mantenerlos.

2. Inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía

Una vez presentada la declaración, la vivienda queda registrada y obtiene un número de inscripción oficial, que debe figurar en todas las publicaciones y plataformas donde se anuncie el alojamiento.

3. Requisitos técnicos del inmueble

• La vivienda debe contar con Licencia de Ocupación o Cédula de Habitabilidad vigente.
• Debe estar amueblada y equipada con los elementos necesarios para su uso inmediato.
• Se requiere ventilación exterior, refrigeración en verano y calefacción en invierno (según zonas).

4. Seguridad y seguros

• Disponibilidad de un teléfono de atención 24 horas para los inquilinos.
• Seguro de responsabilidad civil que cubra posibles daños a terceros.
• Información clara sobre normas de uso, evacuación y contactos de emergencia.

5. Condiciones higiénicas y mantenimiento

La vivienda debe mantenerse en perfectas condiciones de limpieza, higiene y conservación, y cumplir con los estándares mínimos de calidad establecidos por la normativa turística.

2.3. Costes administrativos generales

Aunque la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía no tiene un coste directo elevado, sí existen varios costes administrativos asociados que el propietario debe tener en cuenta. Según Chekin y otras plataformas especializadas como CheckinScan, estos costes pueden oscilar entre 200 € y 600 €, dependiendo del tipo de vivienda y los servicios profesionales contratados para gestionar el proceso.

Costes habituales:

• Honorarios de gestoría o arquitecto técnico (en caso de no presentar por cuenta propia la documentación).
• Certificados energéticos o de habitabilidad si no están actualizados.
• Tasación técnica o planos del inmueble si son requeridos por el ayuntamiento.
• Tasas municipales específicas, que pueden variar por provincia.

Precio estimado de la licencia de alquiler vacacional en Andalucía

Precio medio de Licencia para Alquiler Vacacional en Málaga

El proceso para obtener la licencia de alquiler vacacional en Málaga conlleva una serie de costes que pueden variar considerablemente en función del tipo de vivienda, la ubicación concreta dentro del municipio y los servicios profesionales necesarios para gestionar la tramitación. Aunque no existe una tasa fija y oficial única, se pueden establecer unas franjas de precios aproximadas que ayudan a tener una referencia realista.

En Málaga, el precio total estimado para obtener la licencia turística suele oscilar entre los 250 € y los 1.050 €, dependiendo de la complejidad del caso. El importe medio más habitual ronda los 410 €, incluyendo gastos de gestión, certificados técnicos obligatorios (como el de eficiencia energética o el de habitabilidad) y posibles tasas municipales.

Este rango de precios suele englobar:

• El asesoramiento de un técnico o gestor especializado.
• La elaboración de planos, si fueran necesarios.
• La tramitación de la declaración responsable ante la Junta de Andalucía.
• La obtención o actualización de documentación obligatoria.

Además, en algunos casos puede haber costes añadidos si se requiere adaptar la vivienda a las condiciones mínimas exigidas, como mejoras en ventilación, instalación de aires acondicionados, medidas de seguridad o contratación de un seguro de responsabilidad civil específico.

Málaga, por ser una de las zonas de mayor demanda turística, también puede aplicar requisitos adicionales en determinadas zonas tensionadas. Es recomendable, por tanto, revisar la normativa urbanística local si se trata de viviendas situadas en el centro histórico o barrios turísticos con alta densidad de VUTs.

Precio medio de la Licencia para Alquiler Vacacional en Córdoba

En el caso de Córdoba, actualmente no existen datos públicos específicos ni tablas oficiales que indiquen un precio medio concreto para la obtención de la licencia turística. Sin embargo, al tratarse de una ciudad incluida en el marco regulador andaluz, se aplican los mismos decretos y exigencias que en otras provincias como Málaga.

Esto permite estimar que los costes en Córdoba pueden situarse en una horquilla similar, es decir, entre los 200 € y los 600 €, aunque este rango puede variar en función de si se trata de una vivienda situada en el casco histórico, una casa rural o un piso en un barrio residencial.

Lo que sí se debe tener en cuenta es que algunos municipios de la provincia de Córdoba han comenzado a aplicar moratorias o limitaciones para nuevas licencias, especialmente en zonas del centro histórico o en áreas con alta concentración turística. Por tanto, es altamente recomendable consultar previamente al ayuntamiento correspondiente o a un técnico especializado local, ya que pueden existir requisitos adicionales o restricciones urbanísticas puntuales que afecten al proceso.

Aunque Córdoba no publica cifras oficiales como Málaga, el marco legal común permite prever un rango de precios similar, con las particularidades de cada caso dependiendo del tipo de inmueble, su localización y el estado de la documentación disponible.

Desglose económico y comparativa provincial del coste de la licencia de alquiler vacacional

Desglose de costes en Málaga

Para quienes desean obtener una licencia de alquiler vacacional en Málaga, es útil entender cómo se compone el coste total. Aunque el precio medio puede rondar los 400 €, ese importe suele estar repartido entre varios conceptos que varían en función del caso específico.

Principales partidas económicas:

• Honorarios de técnico o gestoría: entre 100 € y 300 €. Si no se tramita por cuenta propia, es habitual contratar a un profesional para preparar la documentación, planos y presentación telemática.
• Certificado de eficiencia energética (CEE): obligatorio para alquilar cualquier vivienda. Suele costar entre 50 € y 120 €, dependiendo del tamaño del inmueble.
• Licencia de ocupación o cédula de habitabilidad: si no está actualizada, hay que tramitarla, lo que puede añadir entre 50 € y 150 €.
• Seguro de responsabilidad civil: no es obligatorio por normativa autonómica, pero sí muy recomendable. Su precio depende de la aseguradora y coberturas, partiendo desde unos 80 € anuales.
• Tasas municipales (si se aplican): aunque no todas las localidades las imponen, en algunas zonas se requiere el pago de tasas específicas por la actividad turística o por la emisión de documentos urbanísticos.

En total, este desglose permite comprender por qué el precio de una licencia puede fluctuar entre 250 € y más de 1.000 € en Málaga, dependiendo de si el inmueble está listo para registrar o si necesita trámites complementarios.

Estimación de costes en Córdoba

En Córdoba, el proceso administrativo es muy similar al de Málaga, ya que ambas provincias comparten el mismo marco normativo autonómico. Sin embargo, la realidad inmobiliaria y la presión turística en Córdoba suelen ser menores, lo que en algunos casos puede simplificar la obtención de la licencia y reducir costes.

El desglose habitual incluye también:

• Tramitación técnica y gestión documental.
• Certificados energéticos y de habitabilidad, si son necesarios.
• Asesoría para cumplir los requisitos exigidos por la Junta de Andalucía.

Aunque no hay un precio medio oficial, es razonable pensar en una franja entre 200 € y 600 €, con posibilidad de ajustes según el municipio y si la vivienda ya dispone de la documentación requerida.

En cualquier caso, si el inmueble está en zonas patrimoniales o protegidas (como el casco histórico de Córdoba), podrían aplicarse normativas urbanísticas adicionales que encarecen o limitan el proceso. Por ello, es clave contactar con el ayuntamiento correspondiente antes de iniciar los trámites.

Comparativa con otras comunidades autónomas

El coste de la licencia de alquiler vacacional no solo varía entre provincias andaluzas, sino también entre comunidades autónomas. A modo orientativo, se puede comparar con algunas de las principales regiones turísticas:

Este panorama muestra que Andalucía se sitúa en un rango medio, ni especialmente barato ni especialmente restrictivo, aunque con tendencia a endurecer los criterios en ciudades con alta densidad turística como Málaga o Sevilla.

Consecuencias de operar sin licencia

Iniciar una actividad de alquiler vacacional sin disponer de la correspondiente licencia puede acarrear consecuencias legales, económicas y administrativas graves. Aunque en algunas comunidades autónomas los controles han sido más laxos en el pasado, la tendencia actual es clara: las inspecciones se intensifican, las multas aumentan y las plataformas de reservas exigen cada vez más cumplimiento normativo.

Sanciones económicas

El riesgo más inmediato para quienes alquilan sin licencia es la imposición de sanciones administrativas. Las cuantías de las multas pueden variar según la comunidad autónoma y la gravedad de la infracción, pero en general se establecen en los siguientes tramos:

• Infracciones leves: entre 2.000 € y 4.000 €, por errores menores o retrasos en la inscripción.
• Infracciones graves: desde 4.001 € hasta 30.000 €, por ofrecer el inmueble sin licencia, carecer de documentación básica o no presentar la declaración responsable.
• Infracciones muy graves: hasta 60.000 €, en casos de reincidencia o alquiler fraudulento prolongado.

En Andalucía, por ejemplo, las autoridades autonómicas y municipales están habilitadas para sancionar a los propietarios que publiciten una vivienda como turística sin haberla registrado previamente, incluso si no se ha producido todavía ninguna estancia.

Clausura temporal o definitiva de la actividad

Además de las multas económicas, las autoridades pueden ordenar la suspensión inmediata de la actividad, e incluso la clausura definitiva del uso turístico del inmueble si se detecta reincidencia o fraude continuado. En algunos casos, esta medida puede aplicarse de forma cautelar durante el procedimiento sancionador.

La clausura se puede acompañar de la retirada del número de registro y de la prohibición de volver a solicitar licencia durante un periodo de tiempo determinado.

Exclusión en plataformas de reservas

Las principales plataformas de alquiler turístico —como Airbnb, Booking o Vrbo— requieren que los propietarios incluyan el número de licencia turística en sus anuncios. La no inclusión de este dato puede derivar en:

• Eliminación del anuncio por incumplimiento normativo.
• Suspensión temporal de la cuenta del anfitrión.
• Denuncias automáticas a las autoridades turísticas locales.

Esto significa que alquilar sin licencia no solo pone en riesgo sanciones administrativas, sino que también limita el acceso a los canales de comercialización más importantes del sector.

Problemas legales con inquilinos y comunidades

Si ocurre un incidente durante una estancia y la vivienda no tiene licencia, el propietario podría enfrentarse a responsabilidades civiles e incluso penales. Además, las comunidades de vecinos están amparadas por la ley para denunciar actividades turísticas ilegales en edificios residenciales.

Al alquilar sin autorización, se puede generar un conflicto directo con los vecinos, especialmente si el inmueble se encuentra en zonas de alta densidad turística o en edificios con régimen de comunidad que no permite esta actividad.

Pérdida de rentabilidad y reputación

Aunque a corto plazo puede parecer que alquilar sin licencia evita costes, a medio y largo plazo la exposición al riesgo puede suponer pérdidas económicas mucho mayores que los beneficios obtenidos. Además, una sanción pública o un anuncio eliminado por incumplimiento puede afectar negativamente la reputación del inmueble, dificultando su futura legalización y alquiler.

En conclusión, operar sin licencia no solo es ilegal, sino que puede salir muy caro. Las sanciones, la clausura de la actividad, la imposibilidad de anunciar en plataformas y los posibles conflictos legales convierten esta práctica en un riesgo evitable. Legalizar el inmueble y obtener la licencia correspondiente es siempre la opción más segura y rentable.

Normativa oficial y documentación legal

1. Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos (Junta de Andalucía):
   https://www.juntadeandalucia.es/sites/default/files/inline-files/3%20Decreto%2028-2016%2C%20de%202%20de%20febrero%20de%20las%20viviendas%20con%20fines%20turisticos_0.pdf
2. BOJA – Boletín Oficial de la Junta de Andalucía – Actualizaciones normativas:
   https://www.juntadeandalucia.es/boja/
3. Registro de Turismo de Andalucía – Viviendas de Uso Turístico (VUT) – Requisitos, procedimientos y FAQ:
   https://www.juntadeandalucia.es/organismos/turismoyandaluciaexterior/areas/registro-turismo/establecimientos-servicios/paginas/faq-viviendas-turismo.html
4. Guía para cumplimentar la declaración responsable para VUT en Andalucía (PDF oficial):
   https://www.juntadeandalucia.es/export/drupaljda/FAQ_viviendasV3.pdf