Si estás pensando en alquilar tu piso o casa a turistas en Andalucía y te has cruzado con los términos VUT y VFT sin saber muy bien qué significa cada uno, no estás solo. Son dos siglas que aparecen constantemente en la normativa, en los trámites y en los anuncios de plataformas como Airbnb o Booking, y confundirlas puede llevarte a tramitar mal tu licencia, a operar de forma irregular o a enfrentarte a sanciones económicas importantes. En este artículo te explicamos qué significan VUT y VFT, cuáles son sus diferencias reales, qué ocurre específicamente en Andalucía y qué debes tener en cuenta antes de poner tu vivienda en el mercado turístico.
¿Qué significan VUT y VFT?
VUT: Vivienda de Uso Turístico
La VUT o Vivienda de Uso Turístico es un inmueble residencial que se alquila de forma habitual a turistas por estancias cortas, normalmente de días o semanas, a cambio de un precio. Su característica diferencial respecto a un apartamento turístico es que no tiene uso exclusivamente comercial: el propietario puede seguir viviendo en ella cuando no la tiene alquilada.
Las VUT son el modelo más extendido en grandes ciudades y zonas de alta densidad turística, como Madrid, Barcelona, Sevilla o Valencia. Se ubican habitualmente en bloques residenciales convencionales, comparten escalera con vecinos y están sometidas tanto a la normativa autonómica de turismo como a los estatutos de la comunidad de propietarios.
Requieren licencia o registro turístico en el organismo autonómico correspondiente, cumplir estándares mínimos de habitabilidad, disponer de equipamiento básico para el huésped y mostrar el número de registro en todos los canales de comercialización. Si estás valorando qué ocurre cuando se opera sin ese número de registro, en el artículo sobre Airbnb sin licencia turística encontrarás un análisis detallado de los riesgos y sanciones vigentes en Andalucía.
VFT: Vivienda con Fines Turísticos
La VFT o Vivienda con Fines Turísticos comparte el objetivo principal de la VUT, que es proporcionar alojamiento temporal a turistas, pero presenta matices importantes en cuanto a ubicación, enfoque y regulación. Las VFT suelen aparecer con más frecuencia en destinos turísticos de carácter temático, rural, histórico o emergente, donde se busca una conexión más directa con el entorno y la cultura local.
Una VFT no es solo un lugar donde dormir: es una propuesta de experiencia. Su decoración, ubicación y nombre pueden estar diseñados para sumergir al viajero en la identidad del lugar. Es habitual encontrar VFT en casas rurales restauradas, viviendas en cascos históricos o barrios con identidad propia, donde la normativa local exige un mayor respeto al entorno, a la arquitectura original o a las costumbres vecinales. En muchos municipios, las VFT deben cumplir también con requisitos medioambientales y de conservación del patrimonio.
Diferencias entre VUT y VFT: tabla comparativa
Antes de entrar en los detalles normativos, conviene tener clara la diferencia esencial entre ambas figuras. Aunque en la práctica ofrecen un servicio similar al viajero, se diferencian en aspectos clave:
Ubicación y perfil del turista
Las VUT son más habituales en entornos urbanos y zonas con alta concentración turística. El turista que las elige suele buscar una estancia funcional, cómoda y a buen precio, generalmente en una ciudad de interés cultural o comercial.
Las VFT, en cambio, se asocian más a destinos rurales, históricos o con identidad territorial propia. El perfil del viajero que busca una VFT suele estar más interesado en la experiencia, la autenticidad y la inmersión cultural que en la mera funcionalidad del alojamiento.
Regulación y requisitos legales
Ambas figuras están reguladas por normativa autonómica y requieren inscripción en el registro turístico correspondiente. Sin embargo, las VFT suelen estar sujetas a una capa adicional de normativa local que puede exigir requisitos específicos de sostenibilidad, conservación del entorno o limitaciones en la disponibilidad anual del alojamiento. Algunos municipios establecen restricciones de acceso a nuevas VFT en determinadas zonas para preservar el equilibrio entre turismo y vida local.
Modelo de negocio y diferenciación
La VUT ofrece un modelo más estandarizado, con mayor demanda continua y más fácil de escalar. La VFT, por su parte, tiene un mayor potencial de diferenciación y puede justificar precios más altos gracias a la experiencia inmersiva que proporciona, aunque suele tener una demanda más estacional y un perfil de huésped más exigente.
| VUT | VFT | |
|---|---|---|
| Entorno habitual | Urbano, alta densidad turística | Rural, histórico, temático |
| Perfil del viajero | Funcional, corta estancia | Experiencial, cultural |
| Regulación | Autonómica | Autonómica + local |
| Disponibilidad | Uso personal compatible | Puede estar limitada |
| Diferenciación | Estandarizada | Alta, basada en entorno |
La VUT en Andalucía: el término oficial es VFT
Este es el punto que más confusión genera entre los propietarios andaluces: en Andalucía, el término oficial que regula las viviendas destinadas al alquiler turístico de corta duración no es VUT sino VFT, es decir, Vivienda con Fines Turísticos. La denominación VUT existe en otras comunidades autónomas como Madrid o Cataluña, pero en Andalucía el Registro de Turismo de Andalucía (RTA) utiliza el código VFT para todos los alojamientos de este tipo, sea cual sea su ubicación o carácter.
Esto significa que, si tienes un apartamento en Málaga capital, en el centro histórico de Córdoba, en una zona costera de Estepona o en el Albaicín de Granada, la figura legal bajo la que debes registrarlo en Andalucía es la VFT, y el número de registro que obtendrás tendrá el formato VFT/CO/00000 (para Córdoba), VFT/MA/00000 (para Málaga) u otros códigos según la provincia.
Marco normativo: el Decreto 31/2024
La normativa que regula actualmente las viviendas de uso turístico en Andalucía es el Decreto 31/2024, de 29 de enero, en vigor desde enero de 2025. Este decreto establece los requisitos mínimos que deben cumplir las VFT para poder operar, entre los que destacan:
- Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación vigente.
- Instalaciones de suministros en buen estado (agua, electricidad, gas si aplica).
- Mobiliario y equipamiento básico para el número de plazas ofertadas.
- Seguro de responsabilidad civil que cubra los daños a terceros.
- Hojas de reclamaciones a disposición de los huéspedes.
- Contacto disponible las 24 horas para incidencias.
- Certificado de eficiencia energética.
Además, el decreto permite a los ayuntamientos establecer cupos, limitaciones por zonas o moratorias en áreas donde la concentración de viviendas turísticas sea elevada o genere problemas de convivencia o acceso a la vivienda para los residentes.
Novedades normativas en 2025 que afectan a la VFT en Andalucía
A lo largo de 2025 han entrado en vigor varias medidas que modifican de forma importante el panorama para los propietarios de VFT en Andalucía:
Registro Único Estatal: Desde julio de 2025, todas las viviendas de uso turístico en España deben inscribirse en el Registro Único Estatal de Arrendamientos Turísticos, gestionado por el Colegio de Registradores a través de la Ventanilla Única Digital. Este registro nacional se coordina con los registros autonómicos y obliga a las plataformas de intermediación como Airbnb o Booking a verificar y mostrar el número de registro en cada anuncio. Las plataformas de distribución juegan un papel clave en la visibilidad de tu VFT: si quieres entender cómo aparecer en los resultados de búsqueda de Google con tu alojamiento, te explicamos cómo funciona Google Vacation Rentals y qué debes tener en cuenta para que tu vivienda aparezca también en Google Travel.
Aprobación de la comunidad de propietarios: Desde abril de 2025, para dar de alta una nueva VFT en un edificio sometido a régimen de propiedad horizontal, es necesario contar con la aprobación expresa de la junta de propietarios, con el voto favorable de al menos el 60% de los propietarios y cuotas de participación. Esto supone un cambio fundamental: ya no basta con presentar la declaración responsable ante la Junta de Andalucía si la comunidad de vecinos no da su visto bueno.
Licencia municipal previa: Desde marzo de 2025, antes de presentar la declaración responsable ante el RTA, es obligatorio disponer de licencia municipal de cambio de uso o declaración responsable equivalente que autorice el destino turístico del inmueble.
VFT en Andalucía: requisitos paso a paso para registrarse
Documentación necesaria
Para tramitar el alta de una VFT en Andalucía, el propietario debe reunir la siguiente documentación:
- Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación en vigor.
- Certificados de instalaciones de suministros (agua, electricidad, gas si corresponde).
- Seguro de responsabilidad civil vigente.
- Certificado de eficiencia energética.
- Acuerdo de la junta de propietarios (exigible desde abril de 2025 para edificios en propiedad horizontal).
- Licencia municipal o declaración responsable de cambio de uso turístico.
Proceso de alta en el Registro de Turismo de Andalucía
Una vez reunida la documentación, el proceso es el siguiente:
- Presentación de la declaración responsable ante la Junta de Andalucía a través de la Ventanilla Única Digital.
- El Registro de Turismo de Andalucía asigna el número de registro VFT con el código provincial correspondiente.
- Ese número debe incluirse de forma obligatoria en todos los anuncios, contratos y canales de comercialización, incluidas plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo.
- La actividad puede iniciarse el mismo día de presentación de la declaración responsable, siempre que se cumplan todos los requisitos previos.
Alta en SES.Hospedajes y obligaciones operativas
Además del registro turístico, los propietarios de VFT en Andalucía están obligados a comunicar la entrada de cada viajero a través de SES.Hospedajes, el sistema del Ministerio del Interior para el registro de partes de entrada de viajeros. Esta obligación aplica a todos los alojamientos turísticos sin excepción y debe realizarse en el plazo máximo establecido por la normativa. El incumplimiento de esta obligación constituye una infracción administrativa independiente de las sanciones turísticas.
¿Qué pasa si operas una VFT sin licencia en Andalucía?
Operar sin licencia es uno de los errores más graves que puede cometer un propietario. En el artículo sobre Airbnb sin licencia turística detallamos cómo actúa la Junta de Andalucía para detectar anuncios irregulares y qué consecuencias tiene para el anfitrión.
Sanciones económicas
Operar una vivienda turística sin licencia ni registro en Andalucía se considera actividad clandestina y está tipificado como infracción grave o muy grave según la normativa vigente. Las sanciones económicas previstas por la Ley de Turismo de Andalucía, cuya reforma a través de la nueva Ley de Turismo Sostenible está en tramitación, pueden alcanzar los siguientes importes:
- Infracciones leves: desde varios cientos hasta varios miles de euros.
- Infracciones graves: desde 10.000 euros, con mínimos de 25.000 euros para determinados supuestos de vivienda ilegal.
- Infracciones muy graves: hasta 600.000 euros en casos de actividad clandestina reiterada u obstaculización de la labor inspectora.
Consecuencias en plataformas y operativa
Más allá de la sanción económica, operar sin licencia implica riesgos operativos directos e inmediatos:
- Airbnb, Booking, Vrbo y otras plataformas están obligadas desde julio de 2025 a verificar el número de registro y retirar los anuncios que no lo incluyan o que presenten datos incorrectos.
- La Junta de Andalucía utiliza herramientas de análisis de datos y scraping sobre plataformas para detectar anuncios sin registro, lo que hace cada vez más difícil operar de forma irregular sin ser detectado.
- La clausura o suspensión de la actividad turística del inmueble puede ser inmediata una vez se detecta la irregularidad.
- Operar sin licencia también puede dificultar o impedir la obtención de la misma en el futuro, especialmente en municipios con cupos o moratorias activas.
VUT, VFT o alquiler de temporada: ¿qué opción te conviene en Andalucía?
Cuándo elegir la VFT turística
La VFT es la opción adecuada si quieres alquilar tu vivienda por días o semanas a turistas y maximizar el ingreso por noche. En provincias como Málaga, Córdoba, Granada o en municipios como Estepona o Benalmádena, la demanda vacacional es lo suficientemente alta como para justificar la inversión en licencia, requisitos y gestión profesional del alojamiento.
Es también la figura correcta si tu vivienda está en un entorno rural, histórico o natural con atractivo turístico propio, donde la propuesta de experiencia puede justificar tarifas superiores a la media urbana.
Cuándo considerar el alquiler de temporada
Si el alquiler a un mismo inquilino supera los dos meses, el contrato se regula por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y no requiere licencia turística. El alquiler de temporada puede ser una alternativa válida si no puedes obtener la VFT por restricciones urbanísticas, oposición de la comunidad de propietarios o moratoria municipal, o simplemente si prefieres una gestión más estable y con menor rotación de huéspedes. La carga administrativa es menor, aunque el precio por noche también suele ser inferior al de una VFT.
Diferencias fiscales y obligaciones tributarias
Los ingresos obtenidos por el alquiler de una VFT tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, salvo que el propietario preste servicios propios de la hostelería (limpieza diaria, desayuno, recepción presencial), en cuyo caso pasan a considerarse rendimientos de actividades económicas.
En ambos casos, el propietario puede deducir una serie de gastos asociados a la actividad: seguros, suministros, comisiones de plataformas, mantenimiento, amortización del inmueble y mobiliario, y honorarios de gestión. Declarar correctamente estos ingresos y desglosar los gastos deducibles de forma adecuada es fundamental para evitar sanciones fiscales y optimizar la rentabilidad real del alojamiento.